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金科股份回复问询函:加强回款、盘活项目现金流

发表日期:2022-06-21 13:58  作者:admin  浏览:

  6月17日晚间,金科股份(SZ000656,股价2.78元,市值148.44亿元)发布公告,就此前深交所针对其2021年利润、毛利率下降等问题的问询进行了回复,较之前申请延期回复时间提前了7天。

  在回复函中,金科股份针对公司在报告期内净利润与营业收入变动趋势相背离的主要原因、公司债务情况等10个问题一一进行了回复。金科表示,尽管近期房地产行业政策有所放松,各地房地产调控政策已出现边际改善趋势,但受疫情和政策传递时效性的影响,行业销售回款企稳回升尚需时日,公司现金流可能存在阶段性承压。但公司正通过加强回款、盘活项目现金流等一系列措施以应对和解决流动性风险。

  在回复函中,针对深交所关于公司在报告期内净利润与营业收入变动趋势相背离的主要原因,金科表示主要有三个原因:首先,公司2021年度因房地产项目交付增加导致当年结转营业收入增加至1123.10亿元,同比增加28.05%,但本期结转项目受历史拿地成本增幅高于销售价格增幅影响,毛利率下降,导致毛利润较上年同期较少9.74亿。

  其次,公司参股项目即联营、合营企业,同样存在因结转项目受历史拿地成本增幅高于销售价格增幅的影响,导致2021年度公司享有联营、合营企业的投资收益较上年同期减少5.09亿元;第三,2021年度计提资产减值损失21.62亿元,较上年同期增加17.52亿元。

  同时,金科股份毛利率的下降也受到深交所的关注。年报显示,2021年,金科股份房地产业务毛利率为16.69%,同比下降6.32%;生活服务业务毛利率为33.19%,同比下降0.73%。

  对于公司2021年度毛利率明显下降趋势的原因,金科股份表示,2021年合公司并范围内房地产项目销售金额为991亿元,合并范围内营业收入前40个结转项目营业收入金额631亿元,占公司2021年度房地产销售及运营收入的61%,平均毛利率为19.93%;而在2020年同期这一收入金额为496亿元,占比61%,毛利率为24.44%,毛利率同比下降4.51个百分点。

  与此同时,金科股份近两年前40大结转项目中,超过60%的项目均位于华东地区、重庆地区,区域结构较为稳定,公司主要客户、市场占有率、房屋建筑成本和房屋设施设备安装成本、行业排名及核心竞争力在此期间亦未发生明显变化。

  此外,2021年度各地产公司的结算项目主要为2018-2019年获取,在此期间房地产调控政策及资金监管政策较为宽松,房地产企业对市场估计较为乐观,积极扩大拿地规模,土地市场竞争激烈,拿地成本提高。但近年来,政府持续坚持“房住不炒”和“三稳”预期,各地方亦较为普遍采取限售限价调控政策,导致销售价格未及预期,造成房地产开发业务的毛利率下滑。

  不过,金科股份也表示,随着疫情影响持续减弱以及4月29日中央政治局会议关于房地产行业“支持各地从当地实际出发完善房地产政策,支持刚性和改善性住房需求,优化商品房预售资金监管”的指导精神,合理购房需求政策将逐步落地,市场信心将逐步恢复,公司应对措施有效执行,可以逐步提升公司经营质效,改善经营业绩。

  针对公司目前有息负债的债务类型、具体金额、到期日、偿付安排等,是否具备足够债务偿付能力、存在流动性风险等问题,金科股份回复称,截至今年5月31日,公司合并报表范围内总有息负债规模为690.80亿元,较2021年末减少88.8亿元。其中一年内(自2022年5月31日至2023年5月31日止)到期的有息负债余额为347.65亿元。

  在一年内到期有息负债余额中,银行贷款115.00亿元,非银行金融机构贷款122.84亿元,一年内到期有息负债余额中债券类融资109.81亿元。截至今年5月31日,金科地产一年内到期(含回售权行权期)的公司债券及ABS共计八笔,本金余额66.83亿元。

  至于偿付能力方面,金科股份表示,公司经营活动产生的现金流量净额持续为正,但受归还到期有息负债金额增加、新增融资上账金额减少等因素影响,公司今年一季度末货币资金余额较年初减少约70亿元。同时受预售监管资金使用受限及融资受限因素影响,整体环境改善不达预期,金融机构及项目合作方股东对项目公司资金调用较为谨慎,对项目资金监管加强,公司可自由动用货币资金减少。

  在回复函中,金科股份坦承,近期房地产行业政策有所放松,各地房地产调控政策已出现边际改善趋势,虽受疫情和政策传递时效性的影响,行业销售回款企稳回升尚需时日,公司现金流可能存在阶段性承压。

  为应对和解决流动性风险,金科股份自2021年下半年以来开展了一系列的针对性措施,主要包括:一是及时调整经营发展策略,2021年确定并坚定推行了以稳健发展为主基调的经营发展策略,把确保公司现金流安全作为第一经营发展要务,全面推进增收节支,并在资源、组织和人员等方面给予充分保障。

  二是大力抢抓销售和回款。聚焦加快资源变现和资金回笼,实施项目分类管理,一项目一策略,坚定去库存、调结构,库存去化效率提升50%。三是压降投资强度和各类开支。在兼顾发展和现金流安全的前提下,投资量入为出,从强调规模向强调效益切实转变,大力实施增收节支行动,推进精细化管理,优化区域组织机构,扩大区域公司管理半径、压缩管理层级,压降公司各类非必要开支;

  四是坚定盘活各类资产。资产优化方面,处置风力发电资产收到股权处置款12.5亿元,通过金科服务引进战略投资者贡献现金超40亿元。项目股权优化方面,大力度推动合资合作项目股权优化,既为公司回笼了股东投入资金,又提升并表项目权益占比,提升项目销售回款质效。

  2022年,金科股份将从以下几个方面确保公司现金流安全:一是坚持“集团资金一盘棋”强制管控,提高集团资金的整体使用效率;二是坚持资金计划“三收三支”原则,严格按照“以收定支、先收后支、收大于支”的规范,强化资金计划管控;三是强化回款,将“做有回款的销售”作为底线,同时抓好融资上账,确保各类资金颗粒归仓;四是积极盘活项目现金流,适时处置低效沉淀资产,不断优化资产结构。

  金科股份表示,预计随着全国多地在楼市政策调控上逐步放松、疫情影响范围逐步缩小,公司将积极把握今年三、四季度销售回暖的窗口机会,做好现金流管理,逐步缓解短期偿付压力。

  此外,金科股份还就公司2021年有息负债规模减少但财务费用增加的原因,以及存货跌价准备计提是否充分、合理等问题进行了一一回复和说明。